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        國14個特大城市房價皆過萬:杭州最高,長沙買房最輕松

        林小昭第一財經

           國家統計局近日公布的《經濟社會發展統計圖表:第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示,根據第七次全國人口普查數據,按照城區人口排序,全國現有超大城市7個,特大城市14個。其中,14個特大城市分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

          那么,這14個特大城市的房價水平如何?

          第一財經記者根據中國房價行情平臺上的數據,對14個特大城市9月的房價水平統計梳理發現,當前14個特大城市的房價均超過每平方米1萬元,其中,杭州最高,哈爾濱最低。長沙的房價收入比最低,買房最輕松。從區域變化來看,不同地區的特大城市樓市分化較大。

          杭州最貴,長沙收入高房價低

          數據顯示,14個特大城市中,共有5個城市房價超過了每平方米2萬元,除了武漢之外,其余4個城市均來自東部沿海地區。其中,第四經濟大省浙江的省會杭州,與第二經濟大省江蘇的省會南京,房價均超過了每平方米3萬元。

          杭州以每平方米38956元在特大城市中位居第一,在全國所有城市中位居第六,整體房價水平較高。58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析,近年來杭州房價上漲幅度較大與購房需求的大量增加有關。近幾年杭州的人口流入位居全國前列,大量的人口流入隨之帶來購房需求的同步提升。

          不僅房價高,近年來該市土地出讓金也一直位居前列。2020年,杭州土地出讓金雖然不再位列榜首,但也達到了2574億元,位居第二。這是杭州連續第4年賣地收入超過2000億元。5年來,杭州土地出讓金已經超過了萬億元大關。

          杭州之后,第二經濟大省江蘇的省會南京以每平方米35647元位居第二。作為長三角城區人口規模第三大城市,2020年,南京實現GDP14817.95億元,經濟總量繼2016年首次進入全國GDP萬億元俱樂部城市后,又首次躋身全國十強之列。

          5個均價超過2萬元的特大城市中,唯一一個來自中西部地區的是武漢。當前,武漢均價達到了20101元。武漢是中西部地區高教實力最為雄厚的城市,近年來高新技術產業快速發展。數據顯示,2020年,武漢市凈增高新技術企業1842家,全市高新技術企業數量達到6259家,數量在中西部地區領跑。

          今年9月11日,武漢發布《關于調整完善落戶政策相關條件的實施意見》,大幅降低落戶門檻,在重點二線城市中率先向“零門檻”落戶靠攏。

          從榜尾端來看,房價最低的三個特大城市是哈爾濱、長沙和沈陽,三城均價均低于1.3萬元。這其中,位于中部的強省會城市長沙房價為每平方米11325元,在14個特大城市中位居倒數第二。長沙是一個“收入高、房價低”的典范。

          近年來湖南其他地市人口正在加速向長沙集聚。數據顯示,長沙十年來市域人口共增加了300萬人,總人口突破千萬大關,達到1004.79萬人。這300多萬的人口增量,主要流入中心城區,2020年長沙城區人口達到555萬人,邁入到特大城市行列。

          在收入方面,數據顯示,2020年,長沙全體居民人均可支配收入51477.60元,同比增長5.7%,收入水平位居中西部主要城市第一位,超過了東部沿海的青島、天津、福州、泉州等地。

          不過,長沙的物價、房價都保持較為穩定的水平。根據今年5月貝殼研究院發布的《2021新一線城市居住報告》,長沙是典型的居住友好型城市,收入漲幅明顯跑贏房價,房價收入比僅為6.35。第一財經記者梳理發現,這一數據在特大城市中最低,也就是說在特大城市中,長沙市民的買房壓力最小。

          張波對第一財經分析,長沙近幾年的房價也有上漲,但總體上漲幅度控制在較為合理的范圍內,主要是長沙本身的調控一直處于較嚴態勢,尤其在限購和限售層面控制嚴格,嚴堵炒房漏洞,在二線城市中長沙的投資性需求一直處于較低位置,這是房價控制的重要因素。缺乏炒作土壤后,自住性購房需求占絕對主力,結合地價的控制,長沙房地產市場房價上漲得到有效控制。

          區域分化大

          哈爾濱和沈陽的房價在特大城市中也都比較低。這兩個城市雖然是特大城市,但規模大與工業化和城鎮化較早有關。吉林大學東北亞研究院教授衣保中分析,東北的工業化和城鎮化早,在改革開放前的計劃經濟時期,東北的城市發展的程度比東南沿海要好,當時這些大城市重工業多,產業工人多,因此城市規模本來就比較大。

          從發展速度來看,這幾年這些城市的城區人口規模擴張要慢很多。因此,即便是特大城市,這些城市的住房需求增長也遠不如東部和中西部的特大城市。另外,在過去計劃經濟時代,企業辦社會,很多國有企業給職工建房,因此這些城市都有不少非商品化的房子,所以住房存量也會比其他地區的多一些。

          也就是說,哈爾濱、沈陽、大連這幾個特大城市以及東北的另外一個副省級城市長春,雖然都是大城市,但整體的樓市需求并不旺,當前這些城市樓市面臨著一定的下行壓力。因此部分城市出臺鼓勵人才購房和落戶的政策、穩定市場。

          比如,9月28日,據遼寧省沈陽市人力資源和社會保障局消息,沈陽市日前發布的《高校畢業生和高新技術企業人才首次購房補貼實施細則(新修訂)》提出,博士畢業生補貼由6萬元提高到7萬元,碩士畢業生補貼由3萬元提高到4萬元,本科畢業生和技師補貼由1萬元提高到2萬元。

          實際上,這也是當前區域樓市分化的一個縮影,即不僅一二線城市與三四線城市在分化,在一二線城市內部分化也十分明顯。在一線和二線熱點城市因樓市熱度高不斷收緊調控的同時,也有部分來自東北、華北、西南的二線城市、特大城市面臨著下行壓力。

          以昆明為例,根據國家統計局公布的2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,昆明8月二手房價格環比下跌了0.6%,環比跌幅在35個重點城市中位居第一。8月11日,昆明市房地產開發與經紀協會在落實“三穩”工作要求座談會上提出,對擾亂市場現象,尤其惡意降價行為,情節嚴重者將停止網簽。

          張波分析,二手房環比下跌明顯的城市都是市場降溫的一個信號,從安居客線上的二手房掛牌價格趨勢來看,昆明在過去兩年經歷了一波房價上漲行情,從今年7月開始,二手房掛牌價格出現下滑。

         

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